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Estudio de Mercado Todos Santos

Todos Santos está ganando reconocimiento internacional como un destino boho-chic de Baja California Sur, convenientemente situado a 50 minutos del Aeropuerto Internacional de Los Cabos y a 50 minutos de La Paz. Sus características geográficas privilegiadas han llevado a que este poblado haya visto una revolución cultural diferenciándose de sus vecinos – Cabo San Lucas, San José del Cabo y La Paz.

Su clima único, abundancia de agua y denominación de Pueblo Mágico han llevado a que artistas de reconocimiento internacional, agricultores orgánicos e incluso personalidades de Hollywood busquen asentarse en este destino.

En Abril de 2019 se anunció que pronto comenzarían a construirse cuatro nuevos hoteles boutique en Todos Santos; uno de estos hoteles lo llevará a cabo el promotor local Ernesto Coppel del Grupo Pueblo Bonito y otro por el grupo internacional Our Habitas Hotels. Forbes, LA Times, NY Times y Vogue han publicado recientes artículos sobre cómo Todos Santos es el secreto mejor guardado de México con hoteles boutique tranquilos, pequeños bistros y calles pintorescas.

EL SECTOR INMMOBILIARIO

Todos Santos sigue siendo una ciudad pequeña y bastante alejada de las urbes – muchas de las ventas entre residentes se continúan llevando mediante contratos privados. A pesar del incremento en la actividad inmobiliaria de este Pueblo Mágico, el mercado ha adoptado un enfoque diferente a la reciente explosión de actividad. El promedio histórico del precio por metro cuadrado se ha mantenido, sin embargo los precios de lista han aumentado. Este comportamiento también se debe a que el tipo de inventario disponible ha ido evolucionando – casas más grandes, sitios de vivienda más grandes y parcelas de desarrollo más grandes.

PARCELAS PARA DESARROLLAR

Se consideraron como parcelas para desarrollar comparables las que tuvieran las siguientes características: de 20,000 a 100,000 metros cuadrados desde el poblado de Elias Calles a la costa norte de Todos Santos divididos en terrenos con frente de calle y terrenos con frente de playa de los últimos tres años.

Se han registrado cinco ventas de parcelas para desarrollar en los pasados tres años, como es de esperarse, aquellas con frente de playa llevan una plusvalía sobre las que no lo tienen – aunque los metros cuadrados promedio sean similares.

Terrenos con frente de playa en promedio se venden a $44 USD por metro cuadrado a comparación de $7 USD de terrenos con frente de calle; este margen de variación también se refleja en los precios de lista. Existe más demanda por parcelas con frente de playas, y este siendo un recurso limitado, ha llevado a que los precios ofertados incrementen junto con la demanda.

Hoy en día solo hay cuatro parcelas para desarrollar con frente de playa, estas con un promedio de casi 55,000 metros cuadrados ofertadas a un promedio de $87 USD por metro cuadrado, a comparación de 11 parcelas en frente de calle, de menor enxte, y este siendo un recurso limitado, ha llevado que los precios ofertados incrementen junto con la demanda. Hoy en día solo hay cuatro parcelas para desarrollar con frente de playa, con un promedio de casi 55,000 metros cuadrados ofertadas a un promedio de $87 USD por metro cuadrado, a comparación de 11 parcelas en frente de calle, de menor extensión (39,000 metros cuadrados) y a $16 USD por metro cuadrado.

HOTELES BOUTIQUE

Se consideraron propiedades que operan como Hoteles Boutique con más de siete habitaciones en Cerritos, Pescadero y Todos Santos y su movimiento en los últimos tres años. Hay una venta registrada en Cerritos, una venta bajo contrato en Pescadero, un hotel a la venta en Pescadero y cuatro a la venta en Todos Santos.

Baja California Sur como destino tuvo un incremento del 8.5% en turismo en el 2019, recibiendo más de cuatro millones de visitantes. El Pueblo Mágico de Todos Santos experimentó un incremento exponencial en su afluencia turística elevando la tarifa diaria promedio a $ 140 USD y ocupación anual promedio a 50% teniendo en los meses de Octubre a Febrero una ocupación promedio de 80%.

CASAS

Se consideraron como casa las residencias unifamiliares en Cerritos, Elias Calles, Pescadero y Todos Santos y su movimiento en los últimos tres años. Para el tamaño del poblado de Todos Santos ha habido mucha actividad en casas habitación con 93 ventas cerradas en los últimos tres años, nueve están bajo contrato y hay 50 propiedades enlistadas a la venta.

Similar a lo observado en los terrenos de frente playa, las casas ubicadas en frente de playa llevan una mayor plusvalía a las que no. Por lo mismo se observa que el precio promedio por metro cuadrado en Pescadero en mayor, $3,340 USD, en comparación con Todos Santos, $2,188 USD donde las casa se concentran en el Centro Histórico. El mercado de casa en Todos Santos es muy variado puesto que va desde country-side cottages de una recámara hasta mansiones de lujo de 6 recámaras. Por su versatilidad, este mercado ofrece un producto para casi todo tipo de comprador – casa en frente de las playas en puntos de surf de reconocimiento mundial, casas en el centro del Pueblo mágico, casa en predios de agricultura orgánica o simplemente alejados de las urbes principales de Los Cabos y La Paz.

DEPARTAMENTOS

Se consideraron como departamentos propiedades multifamiliares de cuatro o más residencias en Cerritos, Pescadero y Todos Santos y su movimiento en los últimos tres años. Para el tamaño del poblado de Todos Santos se tiene registrada mucha actividad local con 93 ventas cerradas en los últimos tres años, nueve están bajo contrato y 50 propiedades enlistadas a la venta.

Los departamentos son un producto relativamente nuevo para Todos Santos con la apertura de Cerritos Surf Residences, Villas de Cerritos, The Vibe Flats, Villas de Todos Santos, etc. Que atienden a la población estacional del área de Todos Santos. Con la tendencia del consumidor boho-chic que busca simplificar su vivienda, los desarrollos de baja de densidad de departamentos están en demanda en el área. Un departamento permite tener la comodidad de una vivienda privada sin la responsabilidad que conlleva mantener una casa.

Carl Velleryd

+52.624.109.8234
Carl@TheAgencyLosCabos.com

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